2022年22城賣地1.9萬億元同比下降超3成 地方國資托底

2022-12-28閱讀:1311發(fā)布:人居要聞來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)作者:許倩

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中房報(bào)記者 許倩 北京報(bào)道

2022年,全國土地市場(chǎng)遭遇了一場(chǎng)大“寒冬”。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示,截至2022年12月7日,全國300城土地成交面積和成交金額同比分別下降37%和34%,成交面積更是降至近10年新低;房企競(jìng)拍熱情處于低位,2022年平均土地溢價(jià)率僅3.7%,同比下降7.9個(gè)百分點(diǎn)。

在土地市場(chǎng)持續(xù)遇冷下,12月成交規(guī)模難言復(fù)蘇。有機(jī)構(gòu)人士預(yù)測(cè),2022年土地市場(chǎng)成交規(guī)模同比降幅將高達(dá)4成,總成交規(guī)模將創(chuàng)近10年新低。

中指院數(shù)據(jù)亦佐證這一點(diǎn)。截至12月26日,22城累計(jì)賣地1.9萬億元,同比下降超過3成,較2021年少賣地9000億元。截至11月末,22個(gè)集中供地城市中,整體供地完成率不足6成,其中長春、重慶不足2成。

地方國資平臺(tái)再次進(jìn)場(chǎng)托底,成為22城拿地主力,在拿地金額中占比達(dá)到42%,國企、央企全年拿地占比37%。受制于現(xiàn)金流壓力,這一年民營房企拿地占比僅為16%,混合所有制企業(yè)占比更是低至5%。

一個(gè)變化是,受命于土地市場(chǎng)過熱時(shí)期的集中供地模式正逐漸淡出市場(chǎng),2022年,蘇州、無錫、武漢等多個(gè)城市推出4至5輪供地,而明年或?qū)⒂懈喑鞘懈M(jìn),轉(zhuǎn)向常態(tài)化供地。

上海收金最多 深圳溢價(jià)率最高

城市分化是2022年土地市場(chǎng)的一大特點(diǎn)。近年來,房企回歸一二線城市拿地成為主流,而2022年諸多房企所聚焦城市范圍進(jìn)一步收窄,北京、上海、深圳、杭州、廈門和合肥成為拿地主流。

2022年,上海在四批次供地中共推出115宗涉宅地快,全部成功出讓,總成交金額約2839.5億元,在22城中居第一位。但相比2021年3142億元土地出讓金,仍同比下滑9.6%;平均溢價(jià)率為3.26%。

為增強(qiáng)房企拿地信心,上海在第四批次供地中降低了拿地門檻,包括取消打分環(huán)節(jié),報(bào)名房企均可競(jìng)拍;降低監(jiān)管資金比例,同時(shí)允許延期繳付、分期繳付土地出讓價(jià)款等。調(diào)整后,一些財(cái)務(wù)穩(wěn)健的中小房企和外地房企得以進(jìn)入上海土地市場(chǎng)。

杭州2022年集中供地亦已結(jié)束,土地出讓金達(dá)1914億元,排在第二位,但同比2021年3135億元大降38.9%;平均土地溢價(jià)率為5.88%,高于上海。

土地拍賣熱度一降再降。杭州前三個(gè)批次供地中,分別推出60宗、45宗、19宗地塊,但第四批次僅推出8宗地,其中4宗地塊因地處遠(yuǎn)郊以底價(jià)成交。不過,熱門板塊地塊仍是房企爭(zhēng)奪焦點(diǎn),顯示出房企拿地更加理性和謹(jǐn)慎。

杭州本土市場(chǎng)人士認(rèn)為,杭州2022年土地出讓金回落,主要受整體市場(chǎng)環(huán)境回落及房企資金困境影響;相比于其他城市而言,杭州市場(chǎng)仍具有較充足韌性,房企依然看好市場(chǎng)中長期發(fā)展。

排在第三位的是北京,四批次供地中共收金1615億元,平均溢價(jià)率為5.68%。截至記者發(fā)稿,2022年北京第五批集中供地已累計(jì)掛牌7宗預(yù)申請(qǐng)用地,總起始價(jià)151.22億元。

中指院數(shù)據(jù)顯示,22城中平均土地溢價(jià)率最高的是深圳,達(dá)到9.14%,土地出讓金共計(jì)736.27億元,目前排在第十位。在深圳第四批次供地中,共推出7總居住用地,其中3宗安居房地塊最受房企追捧,參與競(jìng)買企業(yè)共計(jì)53家次(其中民企22家次);除本地企業(yè)外,外地企業(yè)達(dá)33家次。

供地計(jì)劃完成情況較好的是合肥,2022年四批次集中供地共成交83宗地塊,土地出讓金658.6億元,同比增加19.3%,全年供地計(jì)劃完成率超150%。不過,如此多地塊推向市場(chǎng),也意味著2023年合肥新房市場(chǎng)供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)將較為激烈。

從22城成交土地均價(jià)來看,廈門最高,為7.14萬元/平方米;其次是北京,均價(jià)為6.62萬元/平方米;深圳排第三,均價(jià)為5.86萬元/平方米;第四名是上海,均價(jià)為5.18萬元/平方米。

中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱表示,北京、上海、深圳、杭州因其城市經(jīng)濟(jì)基本面優(yōu)勢(shì)明顯,新房購買力仍然較強(qiáng);廈門特別是島內(nèi)地塊稀缺性,以及廈門對(duì)于全福建高收入人群的吸附能力,讓其走出相對(duì)獨(dú)立的市場(chǎng)行情;合肥則是因其年初新房庫存不足,房企紛紛希望補(bǔ)倉,使其今年超額50%完成了全年宅地供地計(jì)劃。長春、沈陽等城市,全年宅地供地計(jì)劃完成率不足3成。

張凱認(rèn)為,相比2021年一批次薄利搶地,2022年所拍地塊利潤空間更為充足,尤其是一線城市地塊利潤空間普遍在10%以上。但相比利潤,眼下房企更關(guān)注項(xiàng)目去化速度,部分城市推出的個(gè)別限價(jià)倒掛地塊也因此受到青睞。

地方國資托底 民企年末回歸

2022年,土地市場(chǎng)遇冷是普遍現(xiàn)象。盡管整體地價(jià)較2021年小幅提升,但受房企資金承壓、樓市下行等因素影響,房企參拍熱情持續(xù)下行。數(shù)據(jù)顯示,2022年土地成交溢價(jià)率降至3.7%,較2021年的11.6%下降7.9個(gè)百分點(diǎn)。

在今年第一、二批次供地中,拿地主力仍是央企、國企;從第三批次供地起,地方國資平臺(tái)再次進(jìn)場(chǎng)托底,成為拿地主力。

以北京為例,中指院數(shù)據(jù)顯示,在北京前四個(gè)批次集中供地中,國企央企拿地占比分別為51%、91%、65%、36%;地方國資平臺(tái)拿地占比分別為19%、3%、32%、46%;民營房企拿地占比分別為3%、6%、2%、0。

在2022年第三批次供地中,濟(jì)南、青島、上海、寧波、南京、深圳、福州、無錫、重慶、成都、武漢、長沙、鄭州等城市,地方國資拿地金額占比均在5成以上,其中,濟(jì)南這一比例達(dá)到88%,無錫達(dá)89%,福州達(dá)93%,鄭州則高達(dá)100%。

也就是說,在11月25日鄭州推出的第三批次23宗地塊中,除3宗流拍,其余20宗地塊全部由鄭州當(dāng)?shù)胤科蠛推脚_(tái)公司以底價(jià)競(jìng)得。

南京第四批次供地亦全部由地方國資攬下。11月10日,南京共推出4幅土地,全部由江北新區(qū)的國資企業(yè)以底價(jià)成交,總成交額為66億元。南京2022年四批次集中供地共推出99宗地塊,其中9宗流拍,共攬金約1258億元,相比2021年 2074億元出讓金下滑39%。

成都、武漢、蘇州第四批次集中供地中,70%以上的地價(jià)款都是由當(dāng)?shù)貒Y平臺(tái)所貢獻(xiàn)。

受資金壓力影響,全國性布局的頭部民企除龍湖外,基本都在土地市場(chǎng)上消失。本土民企在各自深耕地區(qū)反而表現(xiàn)比較積極。

典型如濱江集團(tuán),前四輪集中供地中在杭州本土市場(chǎng)共競(jìng)得28宗地塊,其中獨(dú)立拿地23宗、聯(lián)合體方式拿地5宗,土地出讓金總額達(dá)到514.55億元。

年底,來自政策端的多重利好輪番出臺(tái),房地產(chǎn)信貸、債券、股權(quán)融資“三支箭”齊發(fā),讓房地產(chǎn)行業(yè)看到了久違的曙光。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),自“金融支持16條”實(shí)施以來,已有60余家銀行機(jī)構(gòu)積極向房企授信,受益房企超過120家,總授信額度超過4.8萬億元。

政策和銀行融資授信支持下,年末土地市場(chǎng)出現(xiàn)一個(gè)變化是:民營房企重現(xiàn)土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)。

12月15日廣州第四輪集中供地中,龍湖集團(tuán)、方圓地產(chǎn)等民企踴躍報(bào)名且積極競(jìng)拍。

深圳最后一輪土地拍賣中,也出現(xiàn)民企身影,且是首次進(jìn)入深圳的外地房企南通亞倫房地產(chǎn)公司,其在激烈角逐中成功將一宗安居地塊收入囊中。

12月23日合肥第四批次集中供地中,民營企業(yè)偉星房產(chǎn)表現(xiàn)積極,且2宗競(jìng)品質(zhì)地塊均有參與。

天津第四批次供地中,民營房企拿地占比59%。其中,山西民企鵬飛集團(tuán)以底價(jià)摘得2宗地塊,斥資23.8億元;龍湖集團(tuán)以底價(jià)競(jìng)得1宗地塊;天津匯川房地產(chǎn)、天津山川融城房地產(chǎn)各自競(jìng)得1宗地塊。

但在銷售端尚未回暖之際,市場(chǎng)信心仍顯不足。

克而瑞方面認(rèn)為,土地公開市場(chǎng)拿地資金審查要求并未放松,融資等方式籌集的資金也不能用于拿地,土地市場(chǎng)熱度回溫仍將取決于樓市銷售表現(xiàn)。當(dāng)下,大部分城市樓市成交持續(xù)低迷,如上海、杭州等城市的郊區(qū)也在下半年來出現(xiàn)認(rèn)購人數(shù)明顯下降、去化困難現(xiàn)象,就此來看,2023年土地市場(chǎng)成交規(guī)模仍將回落,市場(chǎng)熱度也將延續(xù)低位。

張凱認(rèn)為,盡管更多扶持政策即將來臨,但“期房爛尾擔(dān)憂、居民收入預(yù)期悲觀、房價(jià)上漲預(yù)期轉(zhuǎn)弱”三重市場(chǎng)壓力中,僅期房爛尾擔(dān)憂可以在短期內(nèi)得到根本性解決。疫情管控放松之后,居民收入預(yù)期轉(zhuǎn)變尚需時(shí)日,而房價(jià)上漲預(yù)期的轉(zhuǎn)弱則無法從根本上改變。

他判斷,2023年土地市場(chǎng)將延續(xù)全國低迷、城市分化走勢(shì),各地土地拍賣規(guī)則將保持寬松。為完成土地財(cái)政收入目標(biāo),弱能級(jí)城市實(shí)際地價(jià)有進(jìn)一步下調(diào)可能性;房企仍需重點(diǎn)關(guān)注市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),聚焦核心城市和板塊,捕捉點(diǎn)狀投資機(jī)會(huì)。


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