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中房報記者 苗野 北京報道

豪擲400億元拿地，沉浮行業(yè)經(jīng)年的濱江集團在2022年上半年引發(fā)行業(yè)側(cè)目，被業(yè)內(nèi)冠予“地產(chǎn)圈孤勇者”稱謂。

“未來5~10年是濱江集園最好的時候。池塘里的水干了，有能力的企業(yè)才能長久生存下去?！睘I江集團董事長戚金興對行業(yè)未來信心滿滿。他將濱江今年的銷售目標定為1500億~1600億元，并計劃竣工交付35個項目。

中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，濱江集團以392億元權(quán)益拿地金額躍居2022年上半年房企權(quán)益拿地金額榜第一位，以全口徑新增貨值912億元奪得上半年房企新增貨值榜榜首。尤其是在杭州兩輪集中供地中，濱江集團更是豪擲409億元競得23宗地塊，成為杭州名副其實的拿地大戶，使得濱江瞬間成為了話題度最高房企。

“今年拿地利潤率整體高于去年，杭州第一輪集中供地公司獲得項目凈利潤率平均在8%左右?！逼萁鹋d表示。

在7月7日披露的投資者關(guān)系活動記錄表中，濱江集團重申了8%平均凈利潤率，經(jīng)投資部測算第二批地公司獲得項目預(yù)計凈利潤水平較第一批地略有提高。

押寶杭州

多家研究機構(gòu)都用“逆市高增”形容濱江集團上半年表現(xiàn)，除了以683.93億元銷售額首次邁入全國TOP 15行列外，其在土地市場中走出“獨立行情”。

從囤貨數(shù)值和區(qū)域來看，杭州始終是濱江主戰(zhàn)場。

6月30日，在杭州第二輪集中供地中，濱江斥資224.62億元拿下12宗地塊，云城、錢江新城二期、北部新城等多個熱門片區(qū)的核心地塊都有包攬。首輪供地時，濱江也是最大贏家，用184億元把11宗地塊收入囊中。

戚金興多次在公開場合表示，杭州是全國少有的幾個房地產(chǎn)供需平衡的城市之一，人才流入支撐了房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，濱江在杭州市場份額這幾年都保持在10%左右。把大部分力量集中在杭州，是行情低迷期的短期策略，也與他的“紅軍長征論”不謀而合。

濱江集團執(zhí)行總裁朱立東此前在接受媒體采訪時也表示，杭州這一輪集中供地相對前一兩年利潤要好很多；如果運營正常，利潤能夠超過10個點，大部分企業(yè)則在8~12個點浮動。

按照濱江集團計劃，杭州第一批集中拿地項目部分在今年可以達到預(yù)售條件，第二批地獲得的項目也計劃今年開盤銷售。

中指研究院浙江分院常務(wù)副總經(jīng)理高院生表示，從去年下半年開始，全國市場都在深度調(diào)整，無論是新房流速還是在土地拍賣表現(xiàn)上杭州都韌性比較足。杭州一直是濱江集團的“糧倉”，高度聚焦區(qū)域能把規(guī)模效應(yīng)與管理效能發(fā)揮到極致。從拿地到審批報建等各個環(huán)節(jié)濱江速度都很快，不到10萬平方米項目，從拿地到清盤時間在6~8個月。

濱江集團表示，公司區(qū)域布局為“三省一市”，即浙江省、 江蘇省、 廣東省和上海市。投資比例上，杭州50%，浙江省內(nèi)杭州外40%，浙江省外10%；同時也關(guān)注上海、南京等城市機會。

“低迷市場行情下，區(qū)域市場堅挺運行，讓環(huán)杭區(qū)域成為更多房企避險之地，這也給濱江高周轉(zhuǎn)和借力合作增加了儲備的勇氣。”某房企內(nèi)部人士表示，去年拿地項目今年8月份要全部清盤，今年首批拿地項目年底前清盤，大手筆買地源自濱江自身發(fā)展需求，但也要考慮后續(xù)營銷壓力。

朋友圈合作“大文章”

走不出浙江和“合作之王”，一直是外界對濱江最大的詬病。

戚金興在今年5月召開的業(yè)績會上表示：“未來濱江拿地權(quán)益比目標在60%左右，都說濱江權(quán)益占比不高，實際合作過程中，95%項目都由濱江開發(fā)建設(shè)，項目服務(wù)管理收入就超過8億元，為利潤做出巨大貢獻?！?/p>

過去幾年，濱江集團“朋友圈”不斷壯大，除規(guī)模相對較小的興耀、中豪、建杭、通達、杭州灣等本土企業(yè)外，還有萬科、融信、融創(chuàng)、仁恒、保利、龍湖、綠城等房企。

合作也是一種加杠桿方式。

梳理濱江集團年報可以發(fā)現(xiàn)，其少數(shù)股東權(quán)益近年增長迅速。2020年和2021年分別增長65.53%、73.71%達到96.75億元和168.07億元，在整體權(quán)益中占比一路升高至34.49%和44.95%。

聯(lián)合資信認為，濱江存在補庫存需求，但考慮到拿地規(guī)模較大，后續(xù)存在開發(fā)項目建設(shè)投入走高、資金壓力也將相應(yīng)增加問題。另因濱江房地產(chǎn)業(yè)務(wù)過于集中在杭州，該區(qū)域調(diào)控政策和市場波動可能會對濱江經(jīng)營造成一定影響。

據(jù)了解，濱江今年在杭州首輪供地中拿下的11宗地塊，大部分是合作參拍搖號，或后續(xù)引入合作開發(fā)伙伴，其持股比例在10%~40%。

“有些是2家企業(yè)合作拿地，多的會有5家聯(lián)合，從一開始就綁定。”前述某房企內(nèi)部人士表示，合作能快速提升規(guī)模外，也能適度分散資金風險。

按照濱江集團估算，未來權(quán)益拿地金額占現(xiàn)金回款金額比例在0.6的基礎(chǔ)上保持平衡。如若按照2022年上半年濱江實現(xiàn)權(quán)益銷售回款 322億元和392億元權(quán)益拿地金額計算，要保持 0.6比例，須有約一半為合作方出資。

某房地產(chǎn)咨詢?nèi)耸勘硎?，現(xiàn)在不少房企都在提高權(quán)益占比，主要是尋找穩(wěn)定合作伙伴不容易，還要控制現(xiàn)金流，尤其是流出性現(xiàn)金流的量入為出。濱江聚焦式拿地風險相對會小一些。

濱江一度被圈內(nèi)稱為“金牌合伙人”，但合作終究是一把“雙刃劍”，尤其在當前房地產(chǎn)流動性風險頻發(fā)之下。

2021年5月，杭州首批集中供地中，濱江集團與融信聯(lián)手斬獲4宗地，但后續(xù)融信陸續(xù)退出其中3宗地；年底濱江又收回了與融創(chuàng)2個合作項目的股權(quán)。今年4月19日，新希望地產(chǎn)和新城控股退出杭州海名雅園項目，兩家股權(quán)全部由濱江集團接手。6月，濱江又以57億元代價，收購了陽光城位于金華永康項目的合作股權(quán)。

市場有消息稱，濱江集團收回股權(quán)動作是被動的。

濱江集團表示，公司在杭州收購了一些合作項目合作方的股權(quán)，目前沒有收購非合作項目情況。

“今年濱江權(quán)益率也在提升，說明合作前提也在對合作方風險加強管控。”高院生說。

戚金興始終認為，“現(xiàn)在”永遠是最好的時候，未來5~10年則是濱江集團黃金時代。他說，增長模式已經(jīng)變了，企業(yè)應(yīng)該有更大發(fā)展格局，未來要做“大文章”。

原標題：豪擲400億元拿地，做大“朋友圈”，濱江逆勢突圍