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中房報(bào)記者 曾冬梅 廣州報(bào)道

廣州市景興房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡稱“景興地產(chǎn)”）沒能實(shí)現(xiàn)“百年老店”的宏愿，在成立的第27年走向了破產(chǎn)的結(jié)局。

7月15日至27日，景興地產(chǎn)持有的廣東億華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“廣東億華”）39%股權(quán)、廣州“景豪坊”東區(qū)在建工程，名下知識(shí)產(chǎn)權(quán)及3臺(tái)汽車將在京東拍賣平臺(tái)上公開拍賣，起拍價(jià)共約9.59億元，其中“景豪坊”東區(qū)在建工程的起拍價(jià)約8.97億元。

景興地產(chǎn)的創(chuàng)始人景治君48歲才下海創(chuàng)業(yè)，58歲開始進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。他認(rèn)為，商業(yè)上為少數(shù)人服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最小。因此，景興地產(chǎn)走上了豪宅開發(fā)的道路，位于廣州富人區(qū)——二沙島的“嶺南會(huì)”，號(hào)稱“中國豪宅第一高”的“凱旋會(huì)”，以及“廣州十大豪宅”——“愛群薈景灣”等都是其代表作。其中，“凱旋會(huì)”一層一戶，開了時(shí)下流行的“大平層”戶型的先河。

“很惋惜，凱旋會(huì)的確是當(dāng)時(shí)廣州的豪宅標(biāo)桿，到現(xiàn)在都還有不少項(xiàng)目效仿。”一位曾與景治君打過交道的業(yè)內(nèi)人士鐘林（化名）對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，如果景興地產(chǎn)能夠如創(chuàng)業(yè)初期般穩(wěn)打穩(wěn)扎、不貪多求大，可能也不會(huì)沒落至此。

商標(biāo)、汽車、項(xiàng)目等被拍賣

“景豪坊”東區(qū)項(xiàng)目現(xiàn)狀。

7月10日上午9時(shí)30分，北京路的人流漸漸多了起來，廣百廣場的工作人員正在有條不紊地準(zhǔn)備開門營業(yè)。在其北側(cè)矗立著一棟建至20余層的爛尾樓，裸露著的灰色墻體和生銹的鋼筋彌漫著破敗的氣息，與這片繁華的商圈格格不入。

這是本次景興地產(chǎn)被拍賣的核心資產(chǎn)之一——“景豪坊”東區(qū)（景豪方大廈）在建工程項(xiàng)目。該項(xiàng)目的土地使用權(quán)面積為1540平方米，用地性質(zhì)為商服用地。根據(jù)已取得的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（穗規(guī)建證[2014]586號(hào)），建設(shè)規(guī)模為地上25層（部分6、11層）、地下5層，規(guī)劃建筑面積約2.76萬平方米。據(jù)了解，“景豪坊”東區(qū)建至25層地面層后停工，于2016年取得了約7608平方米商業(yè)部分的預(yù)售許可證。拍賣公告顯示，該項(xiàng)目存在抵押及司法查封的情況。

另一個(gè)核心資產(chǎn)是景興地產(chǎn)持有的廣東億華39%股權(quán)，起拍價(jià)約6017萬元。據(jù)了解，這一標(biāo)的物的其中8%股權(quán)存在質(zhì)押的情況，亦存在司法凍結(jié)情況。

拍賣列表上還有景興地產(chǎn)名下的26個(gè)商標(biāo)和1個(gè)美術(shù)作品著作權(quán)，拍賣底價(jià)2700元，以及起拍價(jià)共167.68萬元的3臺(tái)小汽車。

2020年7月31日，廣州市中級(jí)人民法院裁定受理了景興地產(chǎn)的破產(chǎn)重整申請(qǐng)。2022年3月7日，因重整計(jì)劃草案未獲得通過且未依照《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第八十七條的規(guī)定獲得批準(zhǔn)，廣州市中級(jí)人民法院裁定終止景興地產(chǎn)重整程序并宣告該公司破產(chǎn)。

此次拍賣便是根據(jù)《廣州市景興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)變價(jià)方案》，由破產(chǎn)管理人履行職責(zé)，在京東破產(chǎn)拍賣平臺(tái)上公開處置景興地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)。

大平層、超高層豪宅的先驅(qū)

關(guān)于景治君，能夠查詢到的公開信息不多。根據(jù)《環(huán)球人物》2011年的報(bào)道，1959年，22歲的景治君從部隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)，成為了廣州鋼鐵廠的員工，當(dāng)過鉗工、車間主任、動(dòng)力設(shè)備科科長。彼時(shí)，他曾設(shè)法調(diào)動(dòng)運(yùn)輸隊(duì)司機(jī)的積極性，鼓勵(lì)他們?cè)谕瓿缮a(chǎn)任務(wù)后可以接外活，所得收入與企業(yè)按比例分配，超前的想法引發(fā)了廠內(nèi)的激烈討論，這項(xiàng)改革被迫擱淺。1979年，景治君被調(diào)到冶金機(jī)械廠，為了扭虧，他建議嘗試摩托車組裝這一更有市場前景的新項(xiàng)目，但未能獲得主管部門的同意。

在景治君看來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展是大方向，中國沒有退路。他不甘心被國企僵化的體制和保守的思想所束縛，錯(cuò)過這樣的大機(jī)遇。于是，他選擇了下海創(chuàng)業(yè)，最初的10年干過電熱設(shè)備制造企業(yè)、大型制冷壓縮機(jī)貿(mào)易，直到1995年才將房地產(chǎn)鎖定為主業(yè)。

當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)項(xiàng)目大多面向剛需及改善型客戶，但景治君卻認(rèn)為，在政治理念上，要為絕大多數(shù)人服務(wù)，而在商業(yè)上，為少數(shù)人服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最小。因此，景興地產(chǎn)選擇了豪宅為切入房地產(chǎn)市場的突破口。

景興地產(chǎn)的第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目位于廣州二沙島，名為“嶺南會(huì)”，那個(gè)時(shí)候的二沙島還沒成為如今的富人區(qū)，島上一片荒蕪。1999年，該項(xiàng)目推出市場，以只租不售的方式，吸引了駐穗外交官和跨國公司高管們的關(guān)注，一炮打紅。2000年，景治君斥資6億元打造了當(dāng)時(shí)中國最高的住宅樓——“凱旋會(huì)”，該項(xiàng)目由6層、48層及52層的3棟樓宇圍合而成，其中52層那棟的高度達(dá)到了192米。

“凱旋會(huì)”開了“大平層”戶型的先河，每戶的建筑面積都在300平方米以上，“一棟是大平層，另外的一棟是復(fù)式，當(dāng)時(shí)市場上沒有同類產(chǎn)品可以跟這個(gè)項(xiàng)目比較。項(xiàng)目的體驗(yàn)感很好，車可以直接開到入戶大堂，最近幾年一些豪宅也在提酒店式回家，其實(shí)就是十幾年前凱旋會(huì)做過的?！辩娏直硎尽?/p>

對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目，景治君也頗為滿意。他曾透露，有位客戶以2300萬元買下頂層700平方米的一套住宅，2010年的轉(zhuǎn)手價(jià)格為1億元。

據(jù)了解，凱旋會(huì)的開盤價(jià)在1.5萬元/平方米左右，如今的二手放盤價(jià)在16萬元/平方米~20萬元/平方米。

憑借“凱旋會(huì)”奠定豪宅開發(fā)商地位后，景興地產(chǎn)再接再厲，于2011年推出了“愛群薈景灣”項(xiàng)目，同樣走超高層、大平層路線，建筑高度將近200米，最小的戶型面積約339平方米，頂層的空中別墅面積達(dá)1200平方米，項(xiàng)目號(hào)稱只賣給影響GDP的100人。同時(shí)，景興地產(chǎn)開始把觸角伸向了商業(yè)地產(chǎn)，計(jì)劃在廣州的北京路步行街興建一個(gè)大型購物中心和一家五星級(jí)酒店，也就是“景豪坊”項(xiàng)目。

商業(yè)項(xiàng)目陷泥沼 百年老店夢(mèng)斷

首次向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，景興地產(chǎn)就陷入了泥沼。此次被拍賣股權(quán)的廣東億華擁有一塊商住用地，土地總面積12353平方米，已取得土地證。待開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目即是“景豪坊”（西區(qū)）。根據(jù)開發(fā)規(guī)劃，“景豪坊”（西區(qū)）擬建一棟地下5層、地上22層的大樓，其中負(fù)一負(fù)二為商業(yè)，負(fù)三負(fù)四負(fù)五為停車場，地上1層~6層為商業(yè)，7層~22層為回遷房和五星級(jí)酒店。

“景豪坊”（西區(qū)）項(xiàng)目工地。

“景豪坊”（西區(qū)）與“景豪坊”東區(qū)項(xiàng)目僅一路之隔。中國房地產(chǎn)報(bào)記者在現(xiàn)場看到，地塊內(nèi)雖有塔吊等施工設(shè)施和建至二層的部分建筑，但目前已無施工跡象，工地內(nèi)的藤蔓植物肆意生長，一叢叢探出了圍墻墻頭。圍墻上的施工公示牌上顯示，該項(xiàng)目的開工日期為2015年7月。據(jù)了解，2017年6月，廣東億華因資金問題導(dǎo)致“景豪坊”（西區(qū)）暫停開工建設(shè)至今，彼時(shí)該項(xiàng)目的基礎(chǔ)工程及地下5層土建工程已基本完工。

為解決資金難題，景興地產(chǎn)引入了外援。廣州國企——珠江股份在2018年2月的公告中透露，通過“股權(quán)+債權(quán)”的形式對(duì)廣東億華進(jìn)行投資，投資額度不超過11.6億元，以此取得該公司41%的股權(quán)。在隨后的幾個(gè)月里，珠江股份又向廣東億華提供了兩筆共19.53億元的借款，年利率12%?！熬昂婪弧保ㄎ鲄^(qū)）項(xiàng)目土地（評(píng)估價(jià)值18.6億元）、東區(qū)項(xiàng)目在建工程2層~11層（評(píng)估價(jià)值2.55億元）因此抵押給了珠江股份。

按照珠江股份在相關(guān)公告中披露的信息，“景豪坊”本有望打造成北京路商圈的標(biāo)志性項(xiàng)目，但存在拆遷安置、規(guī)劃調(diào)整等問題，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)銷售進(jìn)度造成一定影響。由于該項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度緩慢，導(dǎo)致廣東億華資金緊張，出現(xiàn)應(yīng)付珠江股份利息逾期未支付的情況。2020年12月，珠江股份向廣東億華、景興地產(chǎn)、景治君等提起訴訟，要求償還約19.44億元的本金及利息。2022年3月，廣州市中級(jí)人民法院判決廣東億華向珠江股份償付約19.44億元的本金及利息等。

截至目前，珠江股份尚未追回這部分資金。今年5月份，該公司宣布擬將所持廣東億華的41%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)公開掛牌轉(zhuǎn)讓，掛牌底價(jià)15.8億元。

2014年，景治君迎來了人生中的高光時(shí)刻，以5000萬元的捐贈(zèng)額進(jìn)入《2014胡潤慈善榜》。彼時(shí)，景興地產(chǎn)同時(shí)開發(fā)“愛群薈景灣”和“景豪坊”兩大項(xiàng)目，躊躇滿志，在招聘公告中表示要以兩個(gè)大型項(xiàng)目為基礎(chǔ)，向著打造“百年老店”和“百億資產(chǎn)”的宏偉目標(biāo)奮進(jìn)。

“愛群薈景灣”項(xiàng)目大門。

短短數(shù)年時(shí)間，“百年老店”之路便戛然而止。

從表面上看，景興地產(chǎn)的破產(chǎn)與“景豪坊”項(xiàng)目的開發(fā)失利有一定關(guān)系?！霸蚝軓?fù)雜，除了這個(gè)項(xiàng)目的拖累外，還有對(duì)區(qū)域發(fā)展和行業(yè)形勢的錯(cuò)判?！辩娏直硎荆芭d地產(chǎn)執(zhí)著于在廣州的老城區(qū)開發(fā)豪宅，以為“愛群薈景灣”能夠復(fù)制“凱旋會(huì)”的成功，不愁賣。但是，“他們高估了老城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢和項(xiàng)目出貨的速度，營銷也沒做到位。當(dāng)時(shí)廣州的中心已經(jīng)轉(zhuǎn)移到了珠江新城，愛群薈景灣的銷售回款可能沒有達(dá)到預(yù)期?！惫_資料顯示，“愛群薈景灣”2011年開盤時(shí)的價(jià)格在6.5萬元/平方米~7萬元/平方米，此后的均價(jià)曾降至4.8萬元/平方米，目前其二手放盤價(jià)在7萬元/平方米左右。

此外，有消息指景興地產(chǎn)同時(shí)還在外地投資項(xiàng)目，也分流了一部分資金，多種因素綜合導(dǎo)致了資金鏈的斷裂。

從鐘林的角度看，一方面，景興地產(chǎn)保守地采取了過往的產(chǎn)品開發(fā)策略，若是一步一個(gè)腳印做小而精的開發(fā)商，也沒有問題。但另一方面，該公司又有激進(jìn)的地方，希望將業(yè)態(tài)擴(kuò)展到對(duì)資金要求更高的商業(yè)地產(chǎn)，將版圖延伸到廣州以外。“對(duì)自己的能力沒有清醒的認(rèn)知，也沒有及時(shí)跟隨時(shí)代的潮流調(diào)整方向，就這樣退出歷史舞臺(tái)確實(shí)很可惜，但也是可以預(yù)見的結(jié)局?！?/p>

對(duì)于公司破產(chǎn)的原因以及未來打算，中國房地產(chǎn)報(bào)記者多次致電景興公司，但未獲得回復(fù)。

原標(biāo)題：廣州知名豪宅開發(fā)商破產(chǎn) 9億元在建工程被拍賣