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2021年，世界主要經(jīng)濟體經(jīng)濟復(fù)蘇，金融環(huán)境寬松，資產(chǎn)價格普遍上行，日本、韓國、英國、美國、德國的地價、房價均呈波動上升態(tài)勢，但貨幣超發(fā)帶來的房價普漲也為未來房地產(chǎn)泡沫危機埋下了伏筆。

■城市與區(qū)域治理研究院

◆中央財經(jīng)大學(xué) 楊榕真

2021年，世界主要經(jīng)濟體經(jīng)濟復(fù)蘇，金融環(huán)境寬松，資產(chǎn)價格普遍上行，日本、韓國、英國、美國、德國的地價、房價均呈波動上升態(tài)勢，但貨幣超發(fā)帶來的房價普漲也為未來房地產(chǎn)泡沫危機埋下了伏筆。租賃市場方面，主要國別住房租金水平變化較為復(fù)雜，不同國家、不同城市間走勢分化明顯；亞太地區(qū)主要城市商業(yè)投資需求出現(xiàn)一定回升。分析國際重要城市地價房價關(guān)系與不動產(chǎn)市場狀況與發(fā)展趨勢，對于我國推進“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展具有重要參考價值。

一、2021年典型國家和地區(qū)地價房價運行分析

（一）日本地價與房價運行情況

2021年前三季度，日本國內(nèi)生產(chǎn)總值約為3.7萬億美元，疫后經(jīng)濟復(fù)蘇加快。為了對沖美國超發(fā)美元的不利影響，日本央行始終跟隨美國推行寬松的貨幣政策，客觀上對于日本房價起到了助推的作用。東京奧運會后，日本經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場運行陷入詭異的“奧運怪圈”，日本社會對經(jīng)濟預(yù)期突然普遍下調(diào)。特別是隨著美歐主要經(jīng)濟體再次陷入疫情泥淖，日本下半年經(jīng)濟運行態(tài)勢迅速轉(zhuǎn)冷，拖累地價、房價。如圖1所示，2021年8月日本地價指數(shù)達到109.50，為一年來的最高值，而9月日本地價指數(shù)即下降至104.20，步入下降態(tài)勢。

從土地成交量來看，如圖2，2020年9月至2021年9月，日本代表性地區(qū)東京大都市區(qū)土地成交情況與日本全國情況基本一致。2021年2月，日本全國土地成交量降至88259宗，東京大都市區(qū)土地成交量則降至24604宗，為階段性底部。5月日本全國和東京大都市區(qū)土地成交量再次下探，此后逐步波動回升。

（二）韓國地價與房價運行情況

如圖3所示，韓國全國和代表性地區(qū)2020年10月至2021年10月住宅地價均維持正增長，但環(huán)比增長率波動明顯，不同區(qū)域存在分化。韓國全國平均住宅地價增長率在2020年第四季度上升，于2020年12月達0.34%后下探，至2021年3月份逐步維持在0.35%左右。京畿道、仁川等主要城市住宅地價環(huán)比增長率變化情況與全國大致相同。首爾市住宅地價環(huán)比增長率波動則較為明顯，總體高于全國住宅地價變動率均值0.34%。

如圖4，2020年10月至2021年10月韓國各區(qū)域住宅銷售價格指數(shù)維持上漲態(tài)勢。2021年10月，首爾都市圈住宅平均銷售價格指數(shù)達到169.90，創(chuàng)下自2011年以來的最高紀錄。一方面，首爾都市圈便利的居住環(huán)境促使大量的人口流入，住宅銷售價格明顯高于全國其他地區(qū)；另一方面，在疫情沖擊下，韓國國內(nèi)游資出于避險需求明顯加大了資產(chǎn)類投資，同時韓國在疫情期間為刺激出口、緩解本國企業(yè)經(jīng)營困難而跟隨美國采取的寬松的貨幣政策也是導(dǎo)致房價上漲的重要原因。對此，韓國政府的疏于應(yīng)對也可能為未來韓國房地產(chǎn)泡沫問題埋下伏筆。

（三）美國住房市場運行情況

2021年，美國經(jīng)濟數(shù)據(jù)在疫情瘋狂肆虐、國內(nèi)政治斗爭加劇的背景下仍表現(xiàn)出強勢復(fù)蘇的態(tài)勢。但與此同時，面臨著通貨膨脹以及股市泡沫風險，美國經(jīng)濟已陷入歷史上從未有過的總體滯漲與局部蕭條并存、需求旺盛與供給短缺并存、失業(yè)率攀升而就業(yè)意愿下滑并存的怪圈。當此背景，美國各類投資品和資產(chǎn)價格由于美元超發(fā)而急劇攀升。本來并不景氣的不動產(chǎn)市場自2020年4月以來持續(xù)火爆，房價漲幅創(chuàng)下近年來的新高。數(shù)據(jù)顯示，全美房價指數(shù)自2020年9月的301.71持續(xù)上漲至2021年9月的354.61，一年漲幅接近16%。

如圖5所示，從住房供應(yīng)情況看，2020年美國疫情暴發(fā)初期，新建房屋開工數(shù)量降至近兩年的最低值93.80萬套；在經(jīng)歷了短暫嚴格的疫情防控措施后，2020年11月至12月建筑業(yè)保持緩慢恢復(fù)態(tài)勢；2021年4月，美國新建住房開工數(shù)量同比增長率達到峰值61.41%，此后保持上升態(tài)勢，下半年各月份新建住房開工數(shù)量始終維持在150萬套至160萬套區(qū)間。

牛津經(jīng)濟研究院（Oxford Economics）預(yù)測，若美國繼續(xù)維持寬松的貨幣政策，未來房價仍將保持上漲態(tài)勢。但是，隨著美國通脹率高企，美聯(lián)儲可能提前結(jié)束貨幣的量化寬松政策，也為后市房價波動埋下了隱患。

（四）英國住房市場運行情況

2021年前三季度，英國經(jīng)濟形勢明顯好轉(zhuǎn)；脫歐后的英國與歐洲各國的經(jīng)貿(mào)合作已趨于穩(wěn)定；“新冠疫情”帶來的短期沖擊對英國社會生活影響減弱，寬松的貨幣環(huán)境對于購房需求形成了一定的助推作用，綜合導(dǎo)致全英國房價指數(shù)溫和上漲，除在2021年7月由于德爾塔病毒傳播導(dǎo)致短暫回調(diào)至133.5外，基本保持上行態(tài)勢。

分行政區(qū)劃看，英格蘭房價指數(shù)波動情況與全國變化較為一致。威爾士和北愛爾蘭房價指數(shù)高于全國平均水平。蘇格蘭房價指數(shù)在2020年10月至2021年4月期間較為平穩(wěn)，2021年5月起房價指數(shù)漲幅擴大。

二、2021年典型國家和地區(qū)不動產(chǎn)租賃市場運行分析

（一）亞太地區(qū)代表性城市寫字樓租賃市場分析

據(jù)英國萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（Knight Frank）報告，2021年第三季度亞太地區(qū)代表性城市寫字樓租金指數(shù)環(huán)比下降0.30%，同比下降3.10%。20個城市中，6個城市寫字樓租金上漲，12個城市租金增長率出現(xiàn)下降，且不同城市間租金漲幅差異較大。

盡管亞太地區(qū)仍是全球經(jīng)濟增長最快的區(qū)域，但亞洲發(fā)達經(jīng)濟體與新興市場和發(fā)展中經(jīng)濟體之間的差距正在加深，新興市場和發(fā)展中經(jīng)濟體的中期產(chǎn)出水平仍將低于“新冠疫情”大流行前的水平。英國萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（Knight Frank）報告顯示，隨著未來疫情形勢好轉(zhuǎn)，除個別國家和地區(qū)外，亞太地區(qū)住房租賃市場需求將有一定回升，預(yù)計2022年初亞太地區(qū)代表性城市寫字樓租金降幅將持續(xù)縮小。

（二）英國住宅市場租金和房價運行情況分析

如圖7所示，2015年1月至2021年10月期間，英國全國住宅租金指數(shù)總體呈波動上升的趨勢。英格蘭地區(qū)住宅租金指數(shù)與全國變化情況基本一致，原因在于英格蘭地區(qū)人口最為稠密、住宅租賃市場規(guī)模遠大于其他地區(qū)，因此權(quán)重較高，成為左右全國總體情況的主要地區(qū)。

倫敦住宅租金指數(shù)則在2017年底小幅度下跌后逐步回升。威爾士、蘇格蘭等地總體保持波動上升。值得注意的是，歷史上房租水平普遍偏低的北愛爾蘭地區(qū)，近年來憑借更加獨立和便捷的商貿(mào)條件，進一步推動外來人口遷居，租金水平漲幅相對明顯，北愛爾蘭地區(qū)住宅租金指數(shù)在2021年10月達到115.23。根據(jù)英國萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（Knight Frank）研究報告，受復(fù)工復(fù)學(xué)（海外學(xué)生）帶動海外租戶重返租賃市場等因素影響，英國住宅租金可能在未來一年保持溫和上行。

將英國全國2015年1月至2021年10月的住宅房價指數(shù)與租金指數(shù)運行情況進行對比，如圖10所示。其間，英國住宅銷售價格增速總體快于租金增速，住宅房價指數(shù)累計上漲40.74個點，而租金指數(shù)僅上漲11.36點。

（三）韓國住宅市場租金和房價運行情況分析

韓國央行2021年11月發(fā)布經(jīng)濟展望修正報告，預(yù)測2021年實際國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長率為4%。韓國統(tǒng)計廳發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月居民消費價格指數(shù)（CPI）同比上漲3.7%；就業(yè)人口連續(xù)9個月保持增勢。在此背景下，11月25日，韓國央行將基準利率上調(diào)0.25個百分點，以緩解通脹。

2021年10月，韓國和首爾都市圈住宅房價指數(shù)分別為103.70、104.90，較同期均有上漲。2021年10月，韓國和首爾都市圈住宅租金指數(shù)分別達102.50、103.20，較同期分別上漲7.19、8.12個點，略慢于房價上漲速度。

韓國副總理兼企劃財政部長官洪楠基表示，韓國租賃“三法”實施后，將給更多公寓承租人提供優(yōu)惠。但在疫情不穩(wěn)定的背景下，韓國未來房地產(chǎn)市場和住房租賃市場運行情況不確定性較高。

（四）中國香港地區(qū)住宅市場租金和房價運行情況分析

如圖8，2014年1月至2021年10月，全港住宅租金指數(shù)與售價指數(shù)總體上呈現(xiàn)波動上行態(tài)勢。2021年10月，香港住宅租金指數(shù)與住宅房價指數(shù)較同期都有上升。

2021年，香港經(jīng)濟復(fù)蘇曙光初現(xiàn)。據(jù)香港特區(qū)政府公布的數(shù)據(jù)，2021年四個季度GDP均保持增長，就業(yè)情況也同步改善。據(jù)英國萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（Knight Frank）研究報告，隨著香港本地疫情穩(wěn)定，房地產(chǎn)投資和租賃回暖，租金出現(xiàn)反彈跡象，在低利率環(huán)境推動下，預(yù)計香港不動產(chǎn)市場將進入2至3年的上升周期。

三、結(jié)論與趨勢預(yù)測

（一）主要結(jié)論：

2021年，世界主要經(jīng)濟體延續(xù)“新冠疫情”以來出臺的強有力的經(jīng)濟刺激政策，向市場釋放流動性，降低利率。在各國經(jīng)濟復(fù)蘇以及寬松的貨幣政策推動下，日本、韓國、美國、英國、德國地價與房價保持上升態(tài)勢。租賃市場方面，主要國別住房租金水平變化較為復(fù)雜，不同國家、不同城市間走勢分化明顯；亞太地區(qū)主要城市商業(yè)投資需求出現(xiàn)一定回升，部分城市寫字樓租金降幅縮小。

（二）趨勢預(yù)測：

歐美主要經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場可能經(jīng)歷較大調(diào)整。在美國上一屆政府執(zhí)政期間，美聯(lián)儲為了配合其擴張性經(jīng)濟刺激計劃持續(xù)推行量化寬松以維持“適度”的通貨膨脹，刺激美國企業(yè)投資，推動股市上漲，為當局獲取選票。但是，新冠疫情暴發(fā)以后，美國經(jīng)濟遭遇了2008年金融危機以來最大的下跌。拜登政府延續(xù)了向國民發(fā)放救濟金、繼續(xù)擴大美元發(fā)行量的福利救濟政策。但由于中美貿(mào)易摩擦和國際供應(yīng)鏈危機，美元的境外循環(huán)渠道不暢，大部分通脹被留在美國國內(nèi)，導(dǎo)致消費價格指數(shù)上升、資產(chǎn)價格上漲。

西方一些國家為對沖美元超發(fā)影響，紛紛采取低利率政策，也導(dǎo)致資產(chǎn)價格普漲。隨著美國通脹愈發(fā)嚴重、加之新冠變異毒株“奧密克戎”傳播加劇，歐美近年強行堅持的寬松貨幣政策可能難以維持而出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。2022年初，美聯(lián)儲加息傳聞已愈演愈烈，而信貸政策的收緊必將對房地產(chǎn)投資和購房者償還貸款產(chǎn)生沖擊，存在誘發(fā)新一輪房地產(chǎn)泡沫破裂危機的可能性。