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對(duì)市場(chǎng)變化最機(jī)警的萬科又做出重要?jiǎng)幼鳌?/span>

12月16日，萬科內(nèi)部發(fā)文宣布人事調(diào)整：張海不再兼任上海區(qū)域區(qū)首，繼續(xù)擔(dān)任萬科開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部首席合伙人兼CEO。萬科上海區(qū)域原第一副總經(jīng)理、杭州公司總經(jīng)理吳鏑升任上海區(qū)域區(qū)首。

對(duì)于這一任命，萬科表示，行業(yè)正面臨巨大挑戰(zhàn)，需要充分發(fā)揮集團(tuán)軍優(yōu)勢(shì)，助力公司在管理紅利時(shí)代健康穩(wěn)健發(fā)展。一方面要在組織上加強(qiáng)一盤棋建設(shè)，全面提升開發(fā)業(yè)務(wù)的聯(lián)合作戰(zhàn)優(yōu)勢(shì)；另一方面也要把打勝仗的將領(lǐng)放到更重要的事業(yè)舞臺(tái)，以激發(fā)團(tuán)隊(duì)斗志，打更多硬仗勝仗。

一個(gè)月前，萬科曾發(fā)文“節(jié)衣縮食”籌備過冬和打造“戰(zhàn)時(shí)氛圍”倡議，提出要轉(zhuǎn)變“黃金時(shí)代”慣性思維方式；一個(gè)月后，萬科就宣布了重磅人事變動(dòng)，行動(dòng)迅速。

長(zhǎng)期觀察萬科發(fā)展的人士表示，萬科是對(duì)市場(chǎng)變化很敏感的企業(yè)，此次調(diào)整可以理解為萬科應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化之舉，以往房地產(chǎn)行業(yè)處在快速發(fā)展期時(shí)，需要一線快速?zèng)Q策靈活抓住機(jī)會(huì)，授權(quán)一線更適合發(fā)展。如今，市場(chǎng)調(diào)整不斷，風(fēng)險(xiǎn)防范已經(jīng)成為企業(yè)最重要的事情。

對(duì)于萬科人事調(diào)整，一位房地產(chǎn)企業(yè)人士對(duì)記者表示，過去萬科的管理模式使很多創(chuàng)新業(yè)務(wù)沒有做起來，利潤(rùn)下滑，最高管理層受到挑戰(zhàn)，收權(quán)后可以集中力量辦大事。

2021年上半年，萬科凈利同比下降11.7%，這是自2008年以來萬科中報(bào)和年報(bào)首次出現(xiàn)歸屬母公司凈利潤(rùn)下降，引發(fā)投資者關(guān)注。

12月17日收盤，萬科報(bào)19.53元/股，跌幅1.31%，總市值2270億元。

為什么是張海？

今年6月，萬科宣布全面加速“開發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重”的轉(zhuǎn)型發(fā)展，并為此啟動(dòng)一系列組織和人事安排。

其中，萬科地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)被劃分成了七大區(qū)域，即北京、東北、華中、南方、上海、西南和西北。同時(shí)將2019年成立由原萬科建筑研究中心升級(jí)而成的研究與開發(fā)專業(yè)公會(huì)改組為開發(fā)經(jīng)營(yíng)中心，負(fù)責(zé)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)能力建設(shè)和業(yè)務(wù)發(fā)展，任命當(dāng)時(shí)仍為上海區(qū)首的張海為負(fù)責(zé)人。10月左右，又將剛改組的開發(fā)經(jīng)營(yíng)中心改為開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部，全面統(tǒng)籌管理七大區(qū)域，將長(zhǎng)租公寓事業(yè)部、海外事業(yè)部并入。

一位接近萬科的相關(guān)人士表示，開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部相當(dāng)于萬科集團(tuán)下設(shè)的地產(chǎn)總部，不僅繼續(xù)承擔(dān)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、招采、成本、工程、營(yíng)銷等專業(yè)能力建設(shè)，還擔(dān)負(fù)統(tǒng)籌房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)管理的重任。萬科這一舉措是為了呼應(yīng)外部環(huán)境變化要求，加強(qiáng)基本盤業(yè)務(wù)的精細(xì)化管理，而且要全國(guó)一盤棋向管理要效益。

目前，萬科開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部各項(xiàng)職能正在進(jìn)一步落實(shí)。

為什么是張海統(tǒng)籌萬科地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)全局？

張海于1995年加入萬科，2011年出任萬科上海區(qū)域區(qū)首，在上海區(qū)首這個(gè)位置他一坐就是10年。公開資料顯示，上海區(qū)域一直是萬科業(yè)績(jī)最好的區(qū)域，2018年—2021年上半年，上海區(qū)域是在集體業(yè)績(jī)占比分別達(dá)到29.84%、32.42%、33.76%、37.3%；在權(quán)益凈利潤(rùn)方面，上海區(qū)域也一直穩(wěn)居第一，今年上半年權(quán)益凈利潤(rùn)占比達(dá)32%。

對(duì)于此次調(diào)整，萬科認(rèn)為張海是帶領(lǐng)開發(fā)業(yè)務(wù)突圍的最佳人選，并稱“過去10年上海區(qū)域在張海的帶領(lǐng)下屢創(chuàng)佳績(jī)，近年更是成為業(yè)績(jī)第一的區(qū)域，未來張海將全身心投入集團(tuán)開發(fā)業(yè)務(wù)的整體提升工作。”

“張海治下的上海區(qū)域業(yè)績(jī)有目共睹，又是萬科最資深區(qū)首，由他負(fù)責(zé)萬科經(jīng)營(yíng)開發(fā)本部是最合適人選。”上述觀察人士也表示。

接替張海成為新任上海區(qū)首的吳鏑也是萬科“老臣”，早在1995年就加入萬科，2010年來到上海區(qū)域本部，她是張海多年的得力副手，熟悉上海區(qū)域的情況和張海管理上海區(qū)域的思路，深得張海信任。

除此之外，上海區(qū)域還有四個(gè)崗位也發(fā)生了變化。萬科南京公司原總經(jīng)理耿冰調(diào)任上海公司總經(jīng)理；萬科上海公司執(zhí)行總經(jīng)理原王昂調(diào)任南京公司總經(jīng)理；萬科無錫公司總經(jīng)理原陳灝調(diào)任杭州公司總經(jīng)理；萬科上海區(qū)域合伙人原陳江鳴調(diào)任無錫公司總經(jīng)理，他們也都是張海在上海區(qū)域培養(yǎng)多年的干將，能夠確保上海區(qū)域業(yè)績(jī)的穩(wěn)定發(fā)展。

集團(tuán)強(qiáng)管控

萬科董事會(huì)主席郁亮曾在2021年初內(nèi)部講話中強(qiáng)調(diào)，“我們所有對(duì)手都是以一個(gè)集團(tuán)在作戰(zhàn)，如果萬科只是分散的BG、BU，不能形成合力，我們要怎么在新時(shí)期打仗？”

行業(yè)入冬，即使穩(wěn)健如萬科，也難逃沖擊。

今年前三季度，萬科業(yè)績(jī)延續(xù)了年中“增收不增利”態(tài)勢(shì)，當(dāng)期營(yíng)收2714.9億元，同比增長(zhǎng)12.4%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)166.9億元，同比減少16%，較今年中期的11.68%降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。累計(jì)5642.2億元的銷售，也出現(xiàn)了同比6.37%下滑。

“2018年，萬科主動(dòng)控制了開發(fā)業(yè)務(wù)增速和規(guī)模，鋪開了另外一些經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)，當(dāng)年控制下來的規(guī)模、速度，滯后反映到當(dāng)期，自然會(huì)出現(xiàn)一個(gè)下滑?！庇袅猎谌f科2021年第一次臨時(shí)股東大會(huì)上表示。

同時(shí)，萬科的新業(yè)務(wù)雖穩(wěn)中有進(jìn)，但業(yè)績(jī)與開拓并不理想。2020年，萬科萬物云收入182.04億元，長(zhǎng)租公寓營(yíng)業(yè)收入25.4億元，商業(yè)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入63.2億元，萬緯物流管理項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入18.7億元，在集團(tuán)總營(yíng)業(yè)收入占比僅為6.91%。萬科迫切需要做出成績(jī)的是在經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)上。

實(shí)際上，萬科早就開始了新動(dòng)作，優(yōu)化團(tuán)隊(duì)、調(diào)整架構(gòu)，萬科給出了兩點(diǎn)解釋，一是基本盤實(shí)現(xiàn)健康上升；二是從開發(fā)為主轉(zhuǎn)到開發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重。

過去很長(zhǎng)一段時(shí)間，萬科都在不斷將總部權(quán)力下放給地方，并通過精簡(jiǎn)集團(tuán)組織架構(gòu)，實(shí)現(xiàn)更扁平化管理，這一策略也助力其快速做大規(guī)模。伴隨房地產(chǎn)行業(yè)新一輪調(diào)整，萬科開始要加強(qiáng)集團(tuán)管控。

這是萬科的“新故事”。

一位房地產(chǎn)行業(yè)咨詢?nèi)耸空J(rèn)為，萬科的組織架構(gòu)和人事調(diào)整是圍繞其戰(zhàn)略推進(jìn)，它要從以前的區(qū)域各自為戰(zhàn)回歸總部集權(quán)模式?！叭f科攤子鋪的比較大，行業(yè)好時(shí)，區(qū)域分兵作戰(zhàn)靈活有優(yōu)勢(shì)；現(xiàn)在行業(yè)調(diào)整，必須要在集團(tuán)強(qiáng)力管控下謹(jǐn)慎前行?！?/span>

“看似動(dòng)靜大，實(shí)際還是穩(wěn)中求進(jìn)，順理成章?！比f科一內(nèi)部人士表示。